IVD-Wintercheck - Räum-und Streupflicht im Winter:

„Damit der Immobilieneigentümer nicht aufs Glatteis gerät“.

Mit Beginn der kalten Jahreszeit müssen Eigenheimbesitzer darauf achten, dass Gehwege vorm Haus frei von Eis und Schnee bleiben. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) weist auf die Regelungen zur Räum- und Streupflicht hin, damit im Schadensfall Immobilieneigentümer nicht selbst aufs sprichwörtliche Glatteis geraten. Der IVD gibt dazu einen Überblick:

Pflicht zur Beseitigung von Glätte – wer ist verantwortlich?

„Diejenigen, die für die Sicherheit der öffentlichen Wege verantwortlich sind, müssen die Gehwege räumen und streuen, um Unfälle aufgrund von Schnee und Glätte zu verhindern. Wenn die verantwortliche Person ihre Aufgabe zur Schnee- und Eisbeseitigung vernachlässigt, kann sie unter Umständen für die Konsequenzen von Unfällen, die auf diese Fahrlässigkeit zurückzuführen sind, haftbar gemacht werden“, erläutert Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner, Rechtsberaterin des Referats Immobilienverwalter im IVD.

Grundsätzlich liegt die Zuständigkeit für die Räum- und Streupflicht bei der örtlichen Gemeinde. Allerdings überträgt diese in der Regel diese Pflicht per Satzung auf die Eigenheimbesitzer.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):

Die WEG ist dazu verpflichtet, ihre Immobilie und das Grundstück so zu unterhalten, dass niemand Schaden erleidet. Das schließt die Räum- und Streupflicht im Winter mit ein. Missachtet die WEG die sogenannte Verkehrssicherungspflicht, haftet sie für Verletzungen und kann Schadensersatzforderungen ausgesetzt sein (BGH VI ZR 126/07). Eine WEG hat drei Möglichkeiten, den Winterdienst zu erledigen:

• Die Wohnungseigentümer räumen und streuen selbst.

• Sie können einen professionellen Dienstleister beauftragen.

Bei vermietetem Eigentum:

Hauseigentümer können die Räum- und Streupflicht durch eine Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung auf den Mieter weitergeben (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 30. Mai 2006, Az. 2 O 324/06 = ZMR 2006, 698).

Es gibt jedoch Ausnahmen:

• Gebrechliche Senioren (Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 30. August 2006, Az. 318A C 146/06);

• Mieter mit gesundheitlichen Einschränkungen, wenn weder private noch gewerbliche Dritte die Aufgaben übernehmen können (Landgericht Münster, Urteil vom 19. Februar 2004, Az. 8 S 425/03).

Was ist zu beachten?

Bei Schneefall oder Glättebildung beginnt die Räum- und Streupflicht werktags um 7.00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen um 9.00 Uhr und endet jeweils um 20.00 Uhr. Wenn der Grundstückseigentümer jedoch weiß, dass Passanten sein Grundstück schon früher betreten, kann er auch vor 7.00 Uhr für Unfälle haftbar gemacht werden (Urteil des OLG Koblenz, Az. 5 U 1479/14). Bei starkem Schneefall sollte gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs im Zweifel mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden (Az. VI ZR 49/83). Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht, insbesondere bei Blitzeis.

• Grundsätzlich gilt, dass der Bürgersteig vor dem Haus, der Hauseingang und häufig auch der Weg zu den Mülltonnen verkehrssicher sein müssen.

• Bei Eckgrundstücken müssen alle Wege geräumt und gestreut werden, die das Grundstück umgeben. Die Begrenzung auf die direkte Zufahrt zum Haus wird als grob fahrlässig angesehen (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 19. März 2008, Az. 4 U 55/07).

• Die Räum- und Streupflicht erstreckt sich auch auf Zugänge und Rampen zu Tiefgaragen (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 2008, Az. 14 U 107/07).

• Private Wege und Zufahrten, die von Besuchern benutzt werden müssen, um ein Grundstück zu erreichen, unterliegen ebenfalls der Räumpflicht. Wege, die nur als Abkürzung dienen, müssen jedoch nicht geräumt und gestreut werden.

Welches Streumittel ist einzusetzen?

Welches Streumittel einzusetzen ist, kann in den kommunalen Straßenreinigungssatzungen vorgegeben sein. Allgemein wird Granulat oder Split ausreichen. Nur in besonderen Fällen, zum Beispiel bei starkem Gefälle, wird der Einsatz von Salz notwendig sein (LG Rottweil – 2 O 312/07; OLG Thüringen – 4 U 218/05).

Wie ist mit Eiszapfen an den Dachrinnen umzugehen?

Hausbesitzer haben die Pflicht, insbesondere bei anhaltendem Schneefall und längeren Kälteperioden, Eiszapfen und Schneeüberhänge unverzüglich zu entfernen oder den Gefahrenbereich abzusichern. Es ist ratsam, Eiszapfen, beispielsweise an Balkonen, selbst zu entfernen, wenn das ohne Risiko möglich ist. Wenn dies jedoch nicht gefahrlos möglich ist, sollten die Hauseigentümer eine Fachfirma, wie eine Dachdeckerfirma, damit beauftragen.

Für Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses kann der Vermieter mietvertraglich die Pflicht zur Entfernung von Eiszapfen am Dach festlegen. Das gilt besonders dann, wenn der Mietvertrag dem Mieter sämtliche Verkehrssicherungspflichten für das Haus überträgt. Bei Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten jedoch andere Regeln. Da die Mieter jeweils nur einen Teil des Gebäudes mieten, können ihnen die Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf Dachlawinen oder Eiszapfen nicht vollständig übertragen werden.

Wer trägt die Kosten?

Wer die Kosten für die Räum- und Streupflicht zu tragen hat, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Der Mieter muss jedenfalls dann die Kosten tragen, wenn er sich durch eine

ausdrückliche Regelung im Mietvertrag dazu verpflichtet hat (AG Wuppertal, Urteil vom 3. Februar 1982, Az.: 31 C 500/81 = WM 82, 114). Der Mieter muss auch dann die Kosten tragen, wenn die Arbeiten von einer Firma durchgeführt werden und die Kosten im Rahmen der Nebenkosten dem Mieter auferlegt sind. In der Wohnungseigentümergemeinschaft sind diese Kosten auf alle Eigentümer nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Maßstab umzulegen. Die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf einzelne beziehungsweise alle Eigentümer per Beschluss ist nicht möglich und erfordert stets eine gesonderte Vereinbarung.

Was geschieht bei einem Verstoß gegen die Räum- und Streupflicht?

Wenn die verantwortliche Person ihren Winterdienst nicht ordnungsgemäß durchführt, kann das zu einem Ordnungswidrigkeitsverfahren mit empfindlichen Geldbußen führen. Darüber hinaus ist es möglich, dass auf Kosten des Eigentümers eine Ersatzvornahme angeordnet wird.

Bei Personenschäden kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich eines Strafverfahrens wegen Körperverletzung. Je nach Schwere des Unfalls kann der Verantwortliche möglicherweise auch für Verdienstausfälle, Behandlungskosten, Schmerzensgeld oder lebenslange Ausgleichszahlungen an die verletzte Person haften.